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民法改正「成年年齢の引下げ」に伴う不動産取引のトラブルに注意してください！

最終更新日：令和４年11月４日

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　令和4年4月1日から、成年年齢は18歳に引下げられました。
　成年になったら、親の同意がなくても、自分の意思だけで「契約（*1）」という法律行為を行うことができるようになります。
　ここでは、部屋（物件）を借りる場合を例に、注意していただきたい点についてご紹介します。
　「契約」には権利だけではなく義務が伴いますので、あとから、「やっぱりやめた」と思っても、簡単にやめることはできなくなります。成年になれば、「未成年者取消権（*2）」を行使することができなくなるため、全ての責任を本人が負うことになります。そのため、契約をする際には慎重な判断が必要です。
　新たに18歳になる皆さん、既に、18歳・19歳になっている皆さん、令和４年4月1日から成年年齢は18歳に引き下げられ、成年として扱われることになりましたので、下記の「契約前に気を付けたいポイント」などをぜひ参考にしてください。

  • ＊１　契約とは、貸主（部屋を貸してくれる人）と借主（借りる人）が、その部屋を借りるにあたっての様々な条件をお互いに確認し、合意するということです。その合意内容を書面にしたものが「契約書」であり、その内容に従って貸主は部屋を貸し、借主は家賃などを支払い部屋に住むことができる、ということになります。
  • ＊２　未成年者取消権とは、未成年者の場合、親の同意がないまま単独で契約を結ぶことができないため、仮に本人が親に黙って契約を結んだとしても、親の同意がないことを理由にその契約をあとで取り消すことができる権利のことです。

☆不動産の契約の場合は、宅地建物取引業法で定められた特別な手続きがあります

　宅地建物取引業法では、物件を紹介（仲介・代理）する宅地建物取引業者(宅建業者)に、その物件の賃貸借契約が成立するまでの間に、借りる予定の人に書面で重要事項について説明をすることを義務付けています。
　この書面を「重要事項説明書」といい、設備の状況など、対象となる物件に直接関係することや契約期間などの条件に関することなどを説明します。契約が成立するまでに、宅建業者は、物件を借りようとする人に対して、重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士と呼ばれる専門家が、その内容を説明しなければなりません。直接説明を受ける方法や、パソコンなどの端末を通して説明を受ける方法があります。
　重要事項説明を受ける際には、契約に関してわからないこと、自分が知りたいことについて遠慮せず積極的に質問をして、十分に理解、納得してから契約を結ぶようにしましょう。

☆契約前に気を付けたいポイント　～ 後でトラブルにならないために ～

  • ①　現地と部屋を見ないで契約するのはトラブルのもと
  • 　現地や部屋を実際に見ずに契約を結ぶと、広告の間取り図面と実際の広さやイメージが違う、洗濯機や家具などが入らない、近隣の騒音など、トラブルに巻き込まれてしまうこともあります。時間帯や曜日によっても、環境が変わることがありますので、契約前に必ず周辺の確認や部屋の内見をするようにしましょう。
  • ②　気をつけて！！預り金のトラブル
  • 　入居の申込みをする際に、宅建業者から申込金・申込証拠金・予約金・交渉預り金などの名目で、金銭の支払いを求められることがあります。この金銭のことを「預り金」と呼んでいます。皆さんが、賃貸借契約を結ぶ前に、申込みをキャンセルしたときには、宅建業者は、この「預り金」を返還しなければならないことになっています。
    　「預り金」を支払う場合は、「預かり証」を必ず受け取りましょう。
  • ③　意外とかかる家賃以外の様々な費用
  • 敷金（*3）・家賃保証料・火災保険料・仲介手数料など家賃以外に必要な費用を確認しましょう。
  • ＊３　敷金とは、借主が家賃の未払いや不注意による部屋の修繕費用などの債務（借主が負担する費用）を担保（債務を返せない場合にあらかじめ備えること）するため、貸主（大家、不動産事業者など）に預け入れるお金です。敷金は、契約が終了し借主が建物を明け渡した時、借主の債務を差し引いた残額が返還されます。
  • ④　特約（*4）が付いているときは要注意
  • 部屋を退去する際、借主には「原状回復義務（*5）」が生じます。
    　都では、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例(賃貸住宅紛争防止条例)」を定め、宅建業者に重要事項説明の際に、①退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則、②実際の契約の中で借主の負担とされている具体的内容(特約の有無や内容)についても、書面を交付して説明することを義務付けています。
    　特約はトラブルの原因となることが多いので、注意が必要です。宅建業者による説明を聞き、十分に理解、納得した上で契約を結びましょう。
  • ＊４　特約とは、特別な条件を伴った契約内容のことです。
  • ＊５　原状回復義務とは、借主の故意・過失や通常の使用方法に反して部屋を使用した場合、借主の責任により生じた損耗や傷などを復旧しなければならないことです。例えば、借主の不注意で壁紙を破ってしまった場合は、借主の責任において貼り替える必要があります。
  • 参考　　●住宅賃貸借(借家)契約の手引き（デジタルブック）
  • ※　リンク先URL →　https://www.retio.or.jp/info/ebook/syakuya/html5.html#page=1
  • 　　　　　　　　(一般財団法人不動産適正取引推進機構のホームページへ)
  • ●賃貸住宅紛争防止条例
  • ※　https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm
  • ●賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
  • ※　https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
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民間住宅部　不動産業課　指導相談担当　（直通）03-5320-5071
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民間住宅部　不動産業課　賃貸ホットライン　（直通）03-5320-4958