「不動産取引の手引き」７　契約を締結する

最終更新日：令和３(2021)年9月30日

１　契約を締結するときの心構え

不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに約束（約定）したことについて履行義務を負います。したがって、いったん、契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容に従って進められ、将来、取引について紛争が生じたときは、契約書の約定に基づいて処理されることになります。

★契約書は、非常に大切なものです

不動産の取引は、買うにせよ売るにせよ、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。契約書をよく読んで意味のわからないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり調べたりしてから契約を締結しましょう。

★契約締結時の留意点

特に、次のようなことに気をつけて、くれぐれも失敗のないようにして下さい。

印鑑は必ず自分で押すこと

「印鑑を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類をつくられ、損害を受けた例もあります。

口約束はトラブルのもと

あとで、「言った」、「言わない」の水かけ論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。口約束があったことを証明するのは大変なことです。

拇印や署名だけでも契約の締結は有効

「印鑑を押さないのだから心配いりませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。

仮契約書は作らない

「仮契約だから...」といわれて気軽に署名・押印し、やめるといったら後で多額の違約金を要求されたという例もあります。通常の取引において、仮契約を締結することはまずありません。「仮」という言葉に惑わされないようにしましょう。

買付証明書・売渡承諾書の作成には注意を

買付証明や売渡承諾を取り消した場合に、キャンセル料を請求されたという事例があります。
これらの書面を作成したとしても確定的な意思表示ではありませんので、予約も契約も成立していないと解されています。

２　手付金等を支払うとき

売主が宅建業者の場合は、手付金や中間金を支払うとき、その額が一定の金額を超えるときは、保証書の控えを交付するなどの保全措置を講じることが義務付けられています。
この措置は、業者が倒産したなどの不測の事態が発生したときでも、買主が支払った手付金等について、その返還が受けられるようにするためのものです。

（１）保証書をもらう

①売買代金の10％（未完成物件の場合は5％）を超え、又は②1,000万円を超える手付金等（契約日以降、引渡し前までに支払う手付金のほか中間金等を含みます。）を支払う場合は、保証機関の発行した保証書等を売主業者からもらってください。
保証書等の交付がないときは、手付金等の支払を拒むことができます。手付金等の額が上記の一定金額以下の場合や買主へ所有権移転登記がなされた場合は、保全措置の対象になりません。
なお、売主が宅建業者でない一般の取引の場合は、①手付金等の保全措置の義務や②手付金の上限額の制限は適用されません。また、宅建業者が売主の場合、売買代金の２０％を超える額の手付金を受領することはできません。

（２）手付のない契約は危険

「１００％融資できます。手付は不要です。」などといわれ、手付金なしで契約を締結することがマレにあります。手付金が授受されない場合は、手付金の放棄による契約の解除ができませんので、契約解除の条件について事前に確認しておいてください。
手付金がいらないからと安易に契約をすることは大変危険です。

３　建築条件付土地の契約をするときは

（１）建売住宅と建築条件付土地分譲の違い

「建売住宅」と「建築条件付土地分譲」では、大きな違いがありますので、取引に際しては、どちらの取引をしようとしているのか十分に理解しておく必要があります。

建売住宅 「建売住宅」とは、建物を売主である宅建業者が自己の企画と責任においてあらかじめ建築し、又は引渡時期までに建物を完成させて、土地と建物を一体として販売するものをいいます。従って、建売住宅は、販売時に建物が完成しているかどうかに関わりなく、「既製品」ということになります。 売買の目的物である建物を完成させてから売り出されることはまれで、建築工事着工前あるいは工事中の段階で売りに出す、いわゆる「青田売り」が一般的です。

建築条件付土地 「建築条件付土地」の販売とは、土地売主が自己又は自己の指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する契約を結ぶことを条件として土地を販売するものです。 建物は、既製品である建売住宅とは異なり、建物の間取り・仕様などを土地の購入者が自由に決定する「注文住宅」により建築するものです。 したがって、建築条件付の場合には、土地の売買契約後に建物の建築工事請負契約を締結することになります。

（２）工事完了前の宅地又は建物の販売における規制

宅建業者は、宅地又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に際して必要とされる開発許可、建築確認、その他の一定の法令上の手続を経た後でなければ、広告を開始することはできず（広告開始時期の制限）、売買契約を締結することはできません（契約締結時期の制限）。
従って、建売住宅を販売するには、開発許可（開発許可を必要とする場合）、建築確認を受けている必要がありますので、開発許可番号や建築確認番号などを確認するようにします。

（３）建築条件付土地を購入するときは

土地売買契約書に次の条項が約定されていることを確認しましょう。

（４）その他の注意点

1. 1. 建物は、売主側で参考プランを作成していることも多いようですが、建物は白紙の状態から、あくまでも買主の希望で建てる注文住宅となります。
   「間取り」「仕様」「設備」などが決まり、見積金額を確認してから契約しましょう。
2. 2. 土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまうと、前述（３）の約定が意味をなさなくなってしまいます。「希望する建物ができない」、「予算がオーバーしてしまう」など何らかの理由で計画を断念し契約を解除したいとき、「支払ったお金が戻ってこない」ということになりかねません。
3. 3. 建築工事請負契約には宅地建物取引業法は適用されません。
   損害を被っても、宅地建物取引業法に基づく営業保証金又は弁済業務保証金による弁済の対象外とされます。
4. 4. 取引による損害の弁済制度
   宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引した者は、その取引により損害を受けた場合、所定の手続によりその損害金について営業保証金又は弁済業務保証金から弁済を受けることができます（建築工事請負契約には適用がありません）。
   但し、弁済の受けられる額は、当該業者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲になります。例えば、この業者が、本店（主たる事務所）と営業所2か所で宅建業を営んでいる場合、この業者の営業保証金の額は、主たる事務所1,000万円、営業所1か所につき500万円の合計2,000万円となります（当該業者について、すでに他の取引で被害額として弁済又は認証された額があるときはその額を控除した額となります）。